Goldman Sachs ha acordado comprar LCN Capital Partners por hasta 410 millones de dólares, añadiendo alrededor de 3 mil millones de dólares en activos inmobiliarios comerciales a su negocio de gestión de inversiones.
Resumen
- Goldman pagará 260 millones de dólares por adelantado, con hasta 150 millones adicionales vinculados a objetivos futuros.
- Aproximadamente el 80% del precio de adquisición se pagará en acciones de Goldman Sachs.
- LCN gestiona inversiones de venta con arrendamiento posterior, construcción a medida y arrendamiento neto triple en América del Norte y Europa.
- Se espera que la transacción se cierre a finales de 2026, sujeta a la aprobación regulatoria.
Goldman Sachs dijo en un anuncio del 18 de agosto que la transacción incorporará los fondos de inversión, las relaciones corporativas y el equipo inmobiliario de LCN a Goldman Sachs Asset Management.
Goldman Sachs pagará la mayor parte del precio de LCN en acciones
Según el acuerdo, Goldman proporcionará alrededor de 260 millones de dólares cuando se cierre la adquisición. Los propietarios de LCN podrían recibir otros 150 millones de dólares mediante pagos diferidos y condicionados si el negocio cumple con los objetivos de rendimiento a largo plazo y los compromisos de servicio.
Aproximadamente el 80% de la contraprestación total consistirá en acciones de Goldman, según el banco. Por lo tanto, el monto final podría permanecer por debajo de los 410 millones de dólares si no se cumplen las condiciones que rigen el pago adicional.
Se espera que la adquisición se cierre a finales de 2026, pero aún requiere la aprobación regulatoria y debe cumplir con las condiciones de cierre habituales. La división de Banca Global y Mercados de Goldman actuó como asesor financiero del banco, mientras que Wachtell, Lipton, Rosen & Katz y DLA Piper brindaron asesoramiento legal.
RBC Capital Markets asesoró a LCN en la venta. McDermott Will & Schulte actuó como asesor legal del administrador inmobiliario.
Con sede en Nueva York, LCN fue fundada en 2011 por Edward V. LaPuma y Bryan York Colwell. Su equipo de inversión tiene más de 30 años de experiencia en transacciones de arrendamiento neto triple, según Goldman.
LaPuma, Colwell y otros empleados de LCN se unirán a la división inmobiliaria dentro de Goldman Sachs Asset Management después de que se cierre la compra. El banco no reveló si la marca LCN seguirá en uso ni proporcionó detalles sobre posibles cambios en sus fondos de inversión.
"Nuestro equipo, nuestra estrategia y nuestro compromiso con nuestros socios, tanto de capital como corporativos, permanecen sin cambios; lo que cambia es la escala de nuestra ambición", dijo LaPuma.
LCN añade 3 mil millones de dólares en activos inmobiliarios comerciales
LCN tenía aproximadamente 3 mil millones de dólares en activos bajo supervisión al 30 de junio, con gran parte de su capital proporcionado por instituciones, compañías de seguros y personas adineradas. La firma opera en América del Norte y Europa y ha recaudado 10 fondos de inversión desde su creación.
Su cartera cubre sitios industriales, oficinas, propiedades minoristas y edificios creados para usos corporativos específicos. LCN origina, negocia y gestiona transacciones de venta con arrendamiento posterior, construcción a medida y arrendamiento neto, combinando la propiedad inmobiliaria con una evaluación del crédito de cada inquilino.
En una venta con arrendamiento posterior, una empresa vende un edificio a un inversor y lo alquila inmediatamente bajo un acuerdo a largo plazo. La empresa continúa operando desde la propiedad mientras obtiene acceso a efectivo que anteriormente estaba inmovilizado en el edificio.
Los arrendamientos netos triples colocan varios gastos de propiedad sobre el inquilino. Además del alquiler, el inquilino generalmente paga impuestos inmobiliarios, seguros y costos de mantenimiento, reduciendo algunos gastos operativos para el propietario.
Los acuerdos de construcción a medida implican construir o adaptar un edificio para un inquilino particular, generalmente bajo un arrendamiento negociado antes de que se complete el trabajo. Dichos contratos pueden dar a los inversores un ocupante y un acuerdo de alquiler conocidos, aunque los rendimientos aún dependen de la capacidad del inquilino para cumplir con sus obligaciones.
Goldman dijo que la estrategia de LCN ha producido un rendimiento anual promedio neto en efectivo sobre efectivo del 10.8% desde su inicio en los fondos insignia totalmente invertidos. LCN calculó la cifra al 31 de marzo, utilizando rendimientos denominados en dólares para sus fondos norteamericanos y rendimientos denominados en euros para sus productos europeos.
Según el banco, los fondos de LCN también se han clasificado en el primer o segundo cuartil entre los fondos inmobiliarios cerrados cuando se miden por el múltiplo neto sobre el capital invertido y las distribuciones sobre el capital desembolsado. El rendimiento pasado de los fondos no garantiza rendimientos comparables después de que el negocio se una a Goldman.
El acuerdo amplía la operación inmobiliaria privada de Goldman
Goldman supervisa más de $4 billones en activos en sus negocios de inversión, según cifras reportadas al 30 de junio. Su división de alternativas representa más de $706 mil millones, cubriendo capital privado, crédito, infraestructura, capital de riesgo, bienes raíces y estrategias de fondos de cobertura.
Dentro de bienes raíces, el banco dijo que ha invertido más de $65 mil millones desde 2012. Su operación existente cubre capital de propiedades, hipotecas senior, deuda mezzanine e inversiones que van desde edificios individuales hasta grandes carteras.
LCN le da a la división una plataforma dedicada de venta con arrendamiento posterior y arrendamiento neto triple. Goldman estima que las empresas mantienen aproximadamente $14 billones en propiedades en sus balances en América del Norte y Europa, mientras que solo una pequeña parte cambia de manos a través de transacciones de arrendamiento neto cada año.
Las empresas estadounidenses pueden usar ventas con arrendamiento posterior para obtener capital sin dejar las instalaciones necesarias para las operaciones diarias. Para los inversores institucionales de EE. UU., los fondos de LCN ofrecen exposición a ingresos por alquiler y crédito corporativo a través de productos privados en lugar de fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa.
David Solomon, presidente y director ejecutivo de Goldman, dijo que LCN ofrecería a los clientes de gestión de activos y patrimonio "fuentes diversificadas de rendimientos" mientras proporciona a los clientes corporativos opciones de financiamiento adicionales.
"Su enfoque complementa la amplia trayectoria de 30 años de nuestro equipo de bienes raíces privados y ampliará nuestra capacidad para servir a nuestros segmentos de clientes de seguros, institucionales y de patrimonio", dijo Solomon.
Goldman espera que sus relaciones corporativas y la red de Banca Global y Mercados apoyen el trabajo de LCN con empresas y desarrolladores. Sus canales de distribución de gestión de activos también colocarán los fondos ante planes de pensiones, aseguradoras, oficinas familiares y clientes adinerados.
En junio, Goldman también incursionó en productos inmobiliarios basados en blockchain a través de un fondo de propiedades tokenizado desarrollado con Apex Group, Archax, Ownera y LRC Group. Crypto.news informó que el fondo representa intereses inmobiliarios a través de la plataforma GS DAP de Goldman mientras mantiene la administración, custodia y controles regulatorios convencionales.
LCN sigue a la compra de NEOS por $2.25 mil millones de Goldman
Seis días antes de anunciar el acuerdo con LCN, Goldman reveló un acuerdo para adquirir NEOS Investments por hasta $2.25 mil millones. NEOS gestionaba alrededor de $30 mil millones en 19 ETF de ingresos basados en opciones al 30 de junio.
Como se informó anteriormente en agosto, se espera que la compra de NEOS aumente los activos de ETF de Goldman más allá de $130 mil millones, incluidos alrededor de $80 mil millones mantenidos en productos gestionados activamente. Los cofundadores de NEOS, Troy Cates y Garrett Paolella, se convertirán en socios de Goldman después de que se cierre esa transacción.
NEOS también gestiona tres ETF de ingresos cotizados en EE. UU. vinculados a Bitcoin y Ethereum, lo que le da al banco exposición a otra área de gestión de inversiones. El NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF y Ethereum High Income ETF mantenían colectivamente más de $1.1 mil millones cuando se anunció la adquisición.
A diferencia de la compra de LCN, la transacción de NEOS está programada para cerrarse durante el primer trimestre de 2027. Su finalización también depende de la aprobación regulatoria y los requisitos de cierre habituales.
Las acciones de Goldman se negociaron a aproximadamente $1,029.55 el martes, un 2.1% menos que el cierre anterior de $1,051.31. La acción se movió entre un máximo intradía de $1,052.98 y un mínimo de $1,029.46.
