Goldman Sachs погодився придбати LCN Capital Partners за суму до 410 мільйонів доларів, додавши близько 3 мільярдів доларів активів комерційної нерухомості до свого бізнесу з управління інвестиціями.
Резюме
- Goldman заплатить 260 мільйонів доларів авансом, ще до 150 мільйонів доларів буде прив'язано до майбутніх цілей.
- Близько 80% ціни придбання буде сплачено акціями Goldman Sachs.
- LCN керує інвестиціями у продаж зі зворотною орендою, будівництво під замовника та оренду з потрійним нетто по всій Північній Америці та Європі.
- Очікується, що угода буде завершена до кінця 2026 року, за умови отримання регуляторного дозволу.
Goldman Sachs повідомив у оголошенні від 18 серпня, що ця операція приведе інвестиційні фонди LCN, корпоративні відносини та команду з нерухомості до Goldman Sachs Asset Management.
Goldman Sachs сплатить більшу частину ціни LCN акціями
Відповідно до угоди, Goldman надасть близько 260 мільйонів доларів під час завершення придбання. Власники LCN можуть отримати ще 150 мільйонів доларів через відстрочені та умовні платежі, якщо бізнес досягне довгострокових цільових показників ефективності та виконає зобов'язання щодо обслуговування.
Приблизно 80% загальної винагороди складатимуть акції Goldman, за словами банку. Тому остаточна сума може залишитися нижчою за 410 мільйонів доларів, якщо умови, що регулюють додатковий платіж, не будуть виконані.
Очікується, що придбання буде завершено до кінця 2026 року, воно все ще потребує регуляторного дозволу та має відповідати звичайним умовам завершення. Підрозділ Global Banking and Markets банку Goldman виступив фінансовим радником банку, а Wachtell, Lipton, Rosen & Katz та DLA Piper надали юридичні консультації.
RBC Capital Markets консультував LCN щодо продажу. McDermott Will & Schulte виступив юридичним радником керуючого нерухомістю.
LCN, що базується в Нью-Йорку, була заснована в 2011 році Едвардом В. ЛаПума та Браяном Йорком Колвеллом. Її інвестиційна команда має понад 30 років досвіду в операціях з орендою з потрійним нетто, за даними Goldman.
ЛаПума, Колвелл та інші співробітники LCN приєднаються до відділу нерухомості в Goldman Sachs Asset Management після завершення покупки. Банк не розкрив, чи залишиться бренд LCN у використанні, або надав деталі щодо можливих змін у його інвестиційних фондах.
«Наша команда, наша стратегія та наша відданість нашим партнерам, як капітальним, так і корпоративним, залишаються незмінними — змінюється лише масштаб наших амбіцій», — сказав ЛаПума.
LCN додає 3 мільярди доларів активів комерційної нерухомості
Станом на 30 червня LCN мала приблизно 3 мільярди доларів активів під управлінням, значна частина капіталу яких надходила від установ, страхових компаній та заможних приватних осіб. Фірма працює в Північній Америці та Європі і з моменту створення залучила 10 інвестиційних фондів.
Її портфель охоплює промислові об'єкти, офіси, торговельну нерухомість та будівлі, створені для конкретних корпоративних потреб. LCN ініціює, веде переговори та керує операціями з продажу зі зворотною орендою, будівництва під замовника та нетто-оренди, поєднуючи володіння нерухомістю з оцінкою кредитоспроможності кожного орендаря.
При продажу зі зворотною орендою компанія продає будівлю інвестору та негайно орендує її за довгостроковою угодою. Компанія продовжує працювати з цього об'єкта, отримуючи доступ до грошових коштів, які раніше були зв'язані в будівлі.
Оренда з потрійним нетто покладає кілька витрат на нерухомість на орендаря. Окрім орендної плати, орендар зазвичай сплачує податки на нерухомість, страхування та витрати на обслуговування, що зменшує деякі операційні витрати для власника нерухомості.
Угоди про будівництво під замовника передбачають будівництво або адаптацію будівлі для конкретного орендаря, зазвичай за договором оренди, узгодженим до завершення робіт. Такі контракти можуть дати інвесторам відомого орендаря та орендну домовленість, хоча дохідність все одно залежить від здатності орендаря виконувати свої зобов'язання.
Goldman заявив, що стратегія LCN забезпечила середньорічну чисту грошову дохідність на вкладений капітал у розмірі 10,8% з моменту заснування для повністю інвестованих флагманських фондів. LCN розрахувала цей показник станом на 31 березня, використовуючи дохідність у доларах для своїх північноамериканських фондів та дохідність у євро для своїх європейських продуктів.
За даними банку, фонди LCN також посідали перший або другий квартиль серед закритих фондів нерухомості, якщо вимірювати за чистим мультиплікатором інвестованого капіталу та розподілами на сплачений капітал. Минулі показники фондів не гарантують аналогічної прибутковості після приєднання бізнесу до Goldman.
Угода розширює приватний бізнес Goldman у сфері нерухомості
Goldman управляє активами на суму понад 4 трильйони доларів у своїх інвестиційних підрозділах, згідно з даними, опублікованими станом на 30 червня. Його підрозділ альтернативних інвестицій становить понад 706 мільярдів доларів, охоплюючи стратегії прямих інвестицій, кредитування, інфраструктури, венчурного капіталу, нерухомості та хедж-фондів.
У сфері нерухомості банк заявив, що з 2012 року інвестував понад 65 мільярдів доларів. Його поточна діяльність охоплює акції нерухомості, старші іпотечні кредити, мезонінний борг та інвестиції від окремих будівель до великих портфелів.
LCN надає підрозділу спеціалізовану платформу для продажу зі зворотною орендою та потрійною чистою орендою. Goldman оцінює, що компанії тримають на своїх балансах приблизно 14 трильйонів доларів нерухомості в Північній Америці та Європі, тоді як лише невелика частина щороку переходить з рук у руки через операції з чистою орендою.
Американські компанії можуть використовувати продаж зі зворотною орендою для отримання капіталу без втрати об'єктів, необхідних для щоденної діяльності. Для американських інституційних інвесторів фонди LCN пропонують доступ до орендного доходу та корпоративного кредиту через приватні продукти, а не через публічно торговані інвестиційні трасти нерухомості.
Девід Соломон, голова та головний виконавчий директор Goldman, заявив, що LCN запропонує клієнтам з управління активами та капіталом «диверсифіковані джерела прибутку», надаючи корпоративним клієнтам додаткові варіанти фінансування.
«Їхній фокус доповнює широкий 30-річний досвід нашої команди з приватної нерухомості та розширить нашу здатність обслуговувати сегменти страхових, інституційних та заможних клієнтів», — сказав Соломон.
Goldman очікує, що його корпоративні відносини та мережа Global Banking and Markets підтримають роботу LCN з компаніями та забудовниками. Його канали розповсюдження управління активами також представлять фонди пенсійним планам, страховикам, сімейним офісам та заможним клієнтам.
У червні Goldman також вийшов на продукти нерухомості на основі блокчейну через токенізований фонд нерухомості, розроблений спільно з Apex Group, Archax, Ownera та LRC Group. Crypto.news повідомив, що фонд представляє інтереси в нерухомості через платформу GS DAP від Goldman, зберігаючи традиційне адміністрування, зберігання та регуляторний контроль.
LCN слідує за придбанням Goldman компанії NEOS за 2,25 мільярда доларів
За шість днів до оголошення угоди з LCN Goldman розкрив угоду про придбання NEOS Investments за суму до 2,25 мільярда доларів. NEOS управляла активами на суму близько 30 мільярдів доларів у 19 біржових фондах (ETF) з доходом на основі опціонів станом на 30 червня.
Як повідомлялося раніше в серпні, придбання NEOS, як очікується, збільшить активи Goldman в ETF до понад 130 мільярдів доларів, включаючи близько 80 мільярдів доларів у продуктах з активним управлінням. Співзасновники NEOS Трой Кейтс і Гарретт Паолелла стануть партнерами Goldman після завершення цієї угоди.
NEOS також управляє трьома зареєстрованими в США ETF з доходом, пов'язаними з Bitcoin та Ethereum, що дає банку доступ до ще однієї сфери управління інвестиціями. NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF та Ethereum High Income ETF разом утримували понад 1,1 мільярда доларів на момент оголошення про придбання.
На відміну від придбання LCN, угода з NEOS запланована до завершення протягом першого кварталу 2027 року. Її завершення також залежить від схвалення регуляторів та звичайних умов закриття.
Акції Goldman у вівторок торгувалися приблизно на рівні 1029,55 долара, що приблизно на 2,1% нижче від попереднього закриття на рівні 1051,31 долара. Акції коливалися між внутрішньоденним максимумом 1052,98 долара та мінімумом 1029,46 долара.
