Goldman Sachs a accepté d'acheter LCN Capital Partners pour un montant pouvant atteindre 410 millions de dollars, ajoutant ainsi environ 3 milliards de dollars d'actifs immobiliers commerciaux à son activité de gestion d'investissements.
Résumé
- Goldman paiera 260 millions de dollars d'avance, avec jusqu'à 150 millions de dollars liés à des objectifs futurs.
- Environ 80 % du prix d'acquisition sera payé en actions Goldman Sachs.
- LCN gère des investissements de cession-bail, de construction sur mesure et de baux nets triples en Amérique du Nord et en Europe.
- La transaction devrait être conclue d'ici la fin 2026, sous réserve de l'approbation des autorités réglementaires.
Goldman Sachs a déclaré dans une annonce du 18 août que la transaction apportera les fonds d'investissement, les relations d'entreprise et l'équipe immobilière de LCN à Goldman Sachs Asset Management.
Goldman Sachs paiera la majeure partie du prix de LCN en actions
Selon l'accord, Goldman fournira environ 260 millions de dollars lors de la clôture de l'acquisition. Les propriétaires de LCN pourraient recevoir 150 millions de dollars supplémentaires par le biais de paiements différés et conditionnels si l'entreprise atteint des objectifs de performance à long terme et respecte ses engagements de service.
Environ 80 % de la contrepartie totale sera constituée d'actions Goldman, selon la banque. Le montant final pourrait donc rester inférieur à 410 millions de dollars si les conditions régissant le paiement supplémentaire ne sont pas remplies.
Devant être conclue d'ici la fin 2026, l'acquisition nécessite encore l'approbation des autorités réglementaires et doit satisfaire aux conditions de clôture habituelles. La division Global Banking and Markets de Goldman a agi en tant que conseiller financier de la banque, tandis que Wachtell, Lipton, Rosen & Katz et DLA Piper ont fourni des conseils juridiques.
RBC Capital Markets a conseillé LCN sur la vente. McDermott Will & Schulte a servi de conseiller juridique au gestionnaire immobilier.
Basée à New York, LCN a été fondée en 2011 par Edward V. LaPuma et Bryan York Colwell. Son équipe d'investissement a plus de 30 ans d'expérience dans les transactions de baux nets triples, selon Goldman.
LaPuma, Colwell et d'autres employés de LCN rejoindront la division immobilière de Goldman Sachs Asset Management après la clôture de l'achat. La banque n'a pas divulgué si la marque LCN restera en usage ni fourni de détails sur d'éventuels changements à ses fonds d'investissement.
« Notre équipe, notre stratégie et notre engagement envers nos partenaires, tant en capital qu'en entreprise, restent inchangés — ce qui change, c'est l'ampleur de notre ambition », a déclaré LaPuma.
LCN ajoute 3 milliards de dollars d'actifs immobiliers commerciaux
LCN avait environ 3 milliards de dollars d'actifs sous supervision au 30 juin, une grande partie de son capital étant fournie par des institutions, des compagnies d'assurance et des particuliers fortunés. L'entreprise opère en Amérique du Nord et en Europe et a levé 10 fonds d'investissement depuis sa création.
Son portefeuille couvre des sites industriels, des bureaux, des propriétés de vente au détail et des bâtiments créés pour des usages spécifiques d'entreprises. LCN initie, négocie et gère des transactions de cession-bail, de construction sur mesure et de bail net, combinant la propriété immobilière avec une évaluation du crédit de chaque locataire.
Dans une cession-bail, une entreprise vend un bâtiment à un investisseur et le loue immédiatement dans le cadre d'un accord à long terme. L'entreprise continue d'exploiter le bien tout en accédant à des liquidités qui étaient auparavant immobilisées dans le bâtiment.
Les baux nets triples placent plusieurs dépenses immobilières à la charge du locataire. En plus du loyer, le locataire paie généralement les taxes foncières, l'assurance et les frais d'entretien, réduisant ainsi certaines dépenses d'exploitation pour le propriétaire.
Les accords de construction sur mesure impliquent la construction ou l'adaptation d'un bâtiment pour un locataire particulier, généralement dans le cadre d'un bail négocié avant l'achèvement des travaux. Ces contrats peuvent donner aux investisseurs un occupant et un arrangement de location connus, bien que les rendements dépendent toujours de la capacité du locataire à honorer ses obligations.
Goldman a déclaré que la stratégie de LCN a produit un rendement annuel moyen net en espèces sur espèces de 10,8 % depuis sa création pour les fonds phares entièrement investis. LCN a calculé ce chiffre au 31 mars, en utilisant des rendements libellés en dollars pour ses fonds nord-américains et des rendements libellés en euros pour ses produits européens.
Selon la banque, les fonds de LCN ont également été classés dans le premier ou le deuxième quartile parmi les fonds immobiliers fermés, mesurés par le multiple net sur le capital investi et les distributions par rapport au capital appelé. La performance passée des fonds ne garantit pas des rendements comparables après que l'entreprise rejoint Goldman.
L'accord élargit l'opération immobilière privée de Goldman
Goldman gère plus de 4 000 milliards de dollars d'actifs dans ses activités d'investissement, selon les chiffres publiés au 30 juin. Sa division d'alternatives représente plus de 706 milliards de dollars, couvrant le capital-investissement, le crédit, les infrastructures, le capital-risque, l'immobilier et les stratégies de fonds spéculatifs.
Dans le secteur immobilier, la banque a déclaré avoir investi plus de 65 milliards de dollars depuis 2012. Son opération existante couvre les capitaux propres immobiliers, les prêts hypothécaires de premier rang, la dette mezzanine et des investissements allant de bâtiments individuels à de grands portefeuilles.
LCN donne à la division une plateforme dédiée de cession-bail et de location nette triple net. Goldman estime que les entreprises détiennent environ 14 000 milliards de dollars de biens immobiliers dans leurs bilans en Amérique du Nord et en Europe, alors que seule une petite partie change de mains chaque année par le biais de transactions de location nette.
Les entreprises américaines peuvent utiliser les cessions-bails pour obtenir des capitaux sans abandonner les installations nécessaires à leurs opérations quotidiennes. Pour les investisseurs institutionnels américains, les fonds de LCN offrent une exposition aux revenus locatifs et au crédit d'entreprise via des produits privés plutôt que des fiducies de placement immobilier cotées en bourse.
David Solomon, président-directeur général de Goldman, a déclaré que LCN offrirait aux clients de gestion d'actifs et de patrimoine des « sources de rendement diversifiées » tout en fournissant aux clients entreprises des options de financement supplémentaires.
« Leur concentration complète la vaste expérience de 30 ans de notre équipe immobilière privée et élargira notre capacité à servir nos segments de clientèle d'assurance, institutionnelle et de patrimoine », a déclaré Solomon.
Goldman s'attend à ce que ses relations d'entreprise et son réseau Global Banking and Markets soutiennent le travail de LCN avec les entreprises et les promoteurs. Ses canaux de distribution de gestion d'actifs placeront également les fonds devant les régimes de retraite, les assureurs, les family offices et les clients fortunés.
En juin, Goldman a également lancé des produits immobiliers basés sur la blockchain via un fonds immobilier tokenisé développé avec Apex Group, Archax, Ownera et LRC Group. Crypto.news a rapporté que le fonds représente des intérêts immobiliers via la plateforme GS DAP de Goldman tout en conservant une administration, une garde et des contrôles réglementaires conventionnels.
LCN suit l'acquisition de NEOS par Goldman pour 2,25 milliards de dollars
Six jours avant d'annoncer l'accord avec LCN, Goldman a divulgué un accord pour acquérir NEOS Investments pour jusqu'à 2,25 milliards de dollars. NEOS gérait environ 30 milliards de dollars dans 19 ETF de revenu basés sur des options au 30 juin.
Comme couvert précédemment en août, l'achat de NEOS devrait augmenter les actifs ETF de Goldman au-delà de 130 milliards de dollars, y compris environ 80 milliards de dollars détenus dans des produits gérés activement. Les cofondateurs de NEOS, Troy Cates et Garrett Paolella, deviendront partenaires de Goldman après la clôture de cette transaction.
NEOS gère également trois ETF de revenu cotés aux États-Unis liés au Bitcoin et à l'Ethereum, donnant à la banque une exposition à un autre domaine de la gestion d'investissement. Le NEOS Bitcoin High Income ETF, le Boosted Bitcoin High Income ETF et l'Ethereum High Income ETF détenaient collectivement plus de 1,1 milliard de dollars lors de l'annonce de l'acquisition.
Contrairement à l'achat de LCN, la transaction NEOS devrait être conclue au cours du premier trimestre 2027. Sa réalisation dépend également de l'approbation réglementaire et des conditions de clôture habituelles.
Les actions de Goldman se négociaient à environ 1 029,55 $ mardi, en baisse d'environ 2,1 % par rapport à la clôture précédente de 1 051,31 $. Le titre a évolué entre un plus haut intraday de 1 052,98 $ et un plus bas de 1 029,46 $.
