如何買入 Welltower（WELL）股票：REIT 派息與長者住屋

任何能買賣紐約證券交易所（NYSE）股票的券商賬戶都能買入 Welltower，代號是 WELL，落單前確認搜尋結果顯示的是 Welltower Inc. 就可以。這家公司是房地產投資信託基金（REIT），2025 年約 78% 的收入來自由營運夥伴代為管理的長者住屋，業務遍及美國、英國和加拿大。作為 REIT，它必須把最少 90% 的應課稅收入分派給股東；對美國以外的持有人來說，這些股息的預扣稅另有一套規則。

Welltower 是做甚麼的？

Welltower 持有為長者而設的住屋與護理物業。年報形容它是 REIT，也是標普 500 成分公司，專注於美國、英國和加拿大的長者租住房屋，旗下組合以 2,500 多個長者及健康生活社區為主。公司 1970 年創立，自稱是第一家專門投資醫療健康設施的 REIT；2015 年以前，它的名字是 Health Care REIT。

業務分為三個報告分部。長者住屋營運（Seniors Housing Operating）涵蓋一般以 55 歲以上人士為對象的健康生活住屋、獨立生活及輔助生活社區、認知障礙症照顧，以及英國的護老院；這些社區由 62 家營運夥伴負責管理，住客繳交的費用計入 Welltower 自己的收入。三淨租約（Triple-net）物業租給營運商，租期通常為 10 至 20 年，營運成本、地產稅、保險和維修全由租戶承擔。門診醫療（Outpatient Medical）規模較小，是一批醫療辦公大樓，其中約 91% 與醫療系統有聯繫。

2025 年，Welltower 賣出 242 項門診醫療物業，同時在英國收購 Barchester 和 HC-One 兩個物業組合；2026 年 4 月，它再在加拿大買入由 Amica Senior Lifestyles 營運的 34 個社區。

Welltower 靠甚麼賺錢

現在大部分收入來自住客，而不是租戶。2025 年，住客費用及服務收入佔總收入 78%，租金收入佔 18%；總收入按年增長 35.6%，10-K 把住客費用的躍升主要歸因於收購。按分部看：

三個分部的收入佔比加起來不足 100%，因為有部分收入不屬於任何分部；NOI 佔比和物業數目不包括未合併的合營企業。

兩欄數字的落差正是重點。在長者住屋裏，員工、膳食和水電開支都要 Welltower 從住客費用中支付；三淨租約則把這些成本交給營運商，所以租金這一行雖小，換成 NOI 卻佔得更多。地域分佈亦在改變：2025 年英國貢獻了 20.0% 的收入，上年只有 10.9%；美國佔 73.2%，加拿大佔 6.8%。

怎樣看 REIT 的數字。 按 Nareit 的定義，營運資金（FFO）以歸屬普通股股東的淨利潤為起點，剔除出售物業的損益和可折舊資產的減值，再加回折舊及攤銷，理由是房地產價值向來隨市況升跌。淨營運收入（NOI）是總收入（包括租戶償付款項）減去物業營運開支；同店 NOI 只比較一組固定不變的物業。兩者都是非 GAAP 的補充指標，Welltower 自己仍以淨利潤為最主要的盈利指標。

WELL 股票速覽

報價、市值和股息率隨每宗成交而變，這些數字請看 Bitbase 上的 Welltower 股票頁。

如何買入 Welltower 股票

Welltower 是美國公司，不涉及存託憑證：在紐交所買賣的就是普通股本身。它亦是上市 REIT，與非上市 REIT 不同：按美國證交會（SEC）的說法，後者的股份不在公開的證券交易所買賣。WELL 的買法和其他股票一樣：

1. 揀一家能買賣紐交所股票的券商，弄清你的賬戶由哪個法律實體持有、受哪個監管機構監督。

2. 開戶。 非美國個人要填寫美國國稅局（IRS）的 W-8BEN 表格，券商憑此判斷能否適用稅務協定稅率。

3. 入金，除了佣金，也要比較兌換美元的匯率。

4. 先搜代號 WELL，再核對公司名稱。 「well」在英文是常用字，按名稱搜尋可能彈出不相干的公司。結果應顯示 Welltower Inc. 在紐交所的普通股；WELL/28 和 WELL/34 是票據擔保。

5. 選擇訂單類型。 市價單的成交價沒有保證；限價單只會以指定價格或更好的價格成交，但不保證一定成交。在正常交易時段以外，正常時段與盤前盤後的價格可能不同。

6. 決定數量。 美國金融業監管局（FINRA）提醒，可否買碎股視乎券商，而持有碎股的人可能沒有股東投票權。

7. 保存紀錄，記下買入成本和收到的每一筆分派。

美國以外的 REIT 股息。 以下只屬一般資料，並非稅務建議。美國國稅局指出，外國人取得的大多數美國來源收入要繳納 30% 的美國稅，如有稅務協定，稅率可能較低。REIT 還多兩重講究。Welltower 自己的 10-K 提到，根據某些稅務協定，一般股息適用的較低預扣稅率並不適用於 REIT 股息，所以你在其他美股享有的協定稅率未必能沿用。此外，根據美國國稅局第 515 號刊物，REIT 分派中來自出售美國不動產收益的部分，會被視同這類收益，須按 21% 預扣稅；例外情況是股票在美國市場定期交易，而且持有人在分派前一年內任何時候的持股都不超過 10%，這筆分派便按股息課稅。你所在的地方可能還會再徵一次稅，協定如何適用，請向券商或稅務顧問查證。

透過基金持有，Welltower 只是眾多持倉之一：道富（State Street）2026 年 10 月的持倉檔案顯示，旗下的標普 500 信託 SPY 和房地產板塊基金 XLRE 都持有它。追蹤指數究竟買到甚麼，和直接持有這隻股票是兩回事。

甚麼在推動 WELL 股價

長者住屋的入住率。 該分部的平均入住率由 2024 年第四季的 84.8% 升至一年後的 87.4%，全年同店物業組合的 NOI 在 2025 年增長 21.0%。10-K 亦提醒，傷風及流感季節一旦嚴重，可能拖低旗下物業的入住率。

營運夥伴與人手成本。 大樓由合作夥伴經營，但在 RIDEA 架構下，物業的營運風險由 Welltower 承擔，人手成本也包括在內。單是 Care UK、Cogir 和 Sunrise 三家，2025 年便分別貢獻該分部收入的 14%、12% 和 10%。

利率。 擴張資金部分來自借貸，部分來自透過按市價發行（ATM）計劃出售的新股；10-K 指出，高息環境可能令買家要求更高的年度股息率。

收購與匯率。 每一宗大型收購都會改變一股 WELL 背後的資產；英國和加拿大合共貢獻超過四分之一的收入，英鎊和加元的波動會直接反映在報表上。

派息決定。 2026 年 6 月，董事會批准把季度股息上調 15%；之後每次派息仍須董事會進一步審議批准。

買入 WELL 前要掂量的風險

10-K 第 1A 項的風險因素中，以下幾項與 WELL 股票最直接相關：

營運商掌控日常。 公司在風險因素中寫道，物業的日常業務，包括臨床決策，最終都由營運商、管理方和租戶掌控。

REIT 資格。 一旦失去 REIT 資格，公司會面對嚴重的所得稅後果，可用於償債和分派給股東的資金將大幅減少。

分派要求本身。 每年分派 90% 的要求會削弱公司的流動性，也可能令它做不成一些本來有利的交易。

政府醫療計劃。 長者住屋的營運商通常得不到大筆政府資助，但三淨租約組合中的急症後護理租戶卻要依靠 Medicare、Medicaid 和類似計劃。

此外，單一股票會令這筆錢完全繫於一家公司的業績；每次派息也都由董事會按照特拉華州法律酌情決定。

如何自己研究 WELL

Welltower 在 SEC 的 CIK 是 766704；最好用這個編號搜尋，因為較早的文件署名是 Health Care REIT。10-K 中，第 1 項介紹各分部，第 1A 項列出風險，管理層討論與分析（MD&A）則載有入住率、同店 NOI，以及按營運商和地區劃分的 NOI；非 GAAP 一節為 FFO 和 NOI 作出對賬，稅務一節專門討論非美國持有人。2025 財政年度報告的結構化封面 R1.htm 列出三項已登記證券，其中只有普通股使用單純的 WELL 代號。想看其他公司，可以瀏覽 Bitbase 上完整的美股頁面列表。

Welltower 股票常見問題

Welltower 是 REIT 嗎？

是。公司由第一個課稅年度起已選擇按 REIT 課稅；要保住資格，它必須把最少 90% 的應課稅收入（不包括淨資本增值）分派出去。在符合資格的年度，它分派出去的那部分收入一般不用繳美國聯邦所得稅，股息改由股東自行繳稅。

Welltower 派息嗎？

派，每季一次。2026 年 8 月應付的一次，是它連續第 221 次季度現金股息；2026 年 6 月，董事會亦批准上調 15%。每次宣派的每股金額和日期，都載於公司的 8-K 和 10-Q。

可以用加密貨幣買 Welltower 股票嗎？

不能直接買。券商在紐交所以美元買入 WELL，所以要先把加密貨幣沽出換成現金，再把錢轉入券商賬戶；在你所在的地方，這次沽出本身可能已要交稅。最後到手的是一股附帶股息和投票權的股票；股票和加密資產有何不同，可以另外一讀。

Welltower 以前叫 Health Care REIT 嗎？

是。它 2015 財政年度的年報寫明公司前身是 Health Care REIT, Inc.，股票代號當時仍是 NYSE:HCN；由 2017 財政年度的年報起，代號顯示為 WELL。

WELL 是標普 500 成分股嗎？

是。Welltower 自稱標普 500 成分公司，道富 2026 年 10 月 16 日的 SPY 持倉檔案亦列有它。

小結

買 WELL 只需要一個能買賣紐交所股票的券商，核對清楚代號背後的公司名稱，再落一張市價單或限價單。弄明白自己買的是甚麼則要多花工夫：這是一家必須把大部分應課稅收入分派出去的 REIT，大部分收入來自與營運夥伴一同經營的長者住屋。對美國以外的持有人來說，股息被預扣多少本身就是回報的一部分；在一家公司押多少之前，先讀最新的 10-K 和 8-K。

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參考資料

[1] Welltower 2025 財政年度 10-K：業務、分部、REIT 稅務與風險因素（美國證交會 EDGAR） www.sec.gov

[2] Welltower 截至 2026 年 6 月 30 日的季度 10-Q：Amica 收購與連續第 221 次季度股息（美國證交會 EDGAR） www.sec.gov

[3] Welltower 2026 年 6 月 1 日新聞稿：董事會批准季度股息上調 15%（8-K 附件 99.1） www.sec.gov

[4] Welltower 2015 財政年度 10-K：前身 Health Care REIT，1970 年創立，股票代號為 NYSE:HCN（美國證交會 EDGAR） www.sec.gov

[5] Welltower 2017 財政年度 10-K：股票代號為 NYSE:WELL（美國證交會 EDGAR） www.sec.gov

[6] 美國國稅局（IRS）：非居民外國人預扣稅（NRA Withholding） www.irs.gov

[7] 美國國稅局第 515 號刊物（2026）：對非居民外國人及外國實體的預扣稅 www.irs.gov

[8] 美國證交會投資者公告：房地產投資信託基金（REIT） www.sec.gov

[9] 美國證交會投資者公告：交易基礎——買賣股票的幾種訂單方式 www.sec.gov

[10] 美國金融業監管局（FINRA）：投資碎股 www.finra.org

[11] 道富 SPDR 標普 500 ETF 信託（SPY）：基金頁與每日持倉 www.ssga.com

[12] 道富房地產精選行業 SPDR ETF（XLRE）：基金頁與每日持倉 www.ssga.com